В доле
Долевое строительство когда-то считалось чуть ли не панацеей для тех, кто мечтает улучшить свои жилищные условия, но не располагает большими средствами для этого. Однако наличие пробелов в законодательстве и невысокая правовая грамотность желающих участвовать в долевом строительстве привели к тому, что несколько сотен жителей Удмуртии - в первую очередь Ижевска и Завьяловского района - остались без денег и без жилья. Обилие обманутых дольщиков возникло в основном во время кризиса 2008 года. Строительные фирмы, собравшие деньги клиентов для возведения домов, банкротились, остовы зданий перекупались другими. Кто-то успешно воспользовался этим и прилично заработал.
Так, в апреле 2013 года в Ижевске был осужден директор ООО «ИСП «Нива» Владимир Запольских, который обманул дольщиков на 50 миллионов рублей. Эта фирма занималась строительством многоквартирных жилых домов в столице Удмуртии в 2006-2008 годах.
От имени ООО «ИСП «Нива» Запольских заключил инвестиционные договоры о строительстве десятиэтажного жилого дома по улице Сабурова и предоставлении квартир в собственность с 25 семьями. При этом он получил от них деньги на общую сумму более 50 млн рублей. Свои обязательства перед дольщиками он так и не выполнил. В результате 25 семей не только остались без жилья, но и вынуждены были выплачивать ипотечный кредит. Кроме того, Запольских совершил двойную продажу квартиры, продал земельный участок, ему не принадлежавший. За эти действия он отправился в исправительную колонию на 5 лет.
На начало 2010 года в Удмуртии обманутых дольщиков насчитывалось 1551 человек. Проблемы тех, у кого дом был хотя бы частично построен, удалось решить. Таковых больше 1000. В 2013 году в Удмуртии планируется завершить строительство еще трех объектов и таким образом решить проблемы 71 обманутого дольщика. В итоге в Удмуртии их еще останется 466 человек. Что будет с ними - неясно. На некоторых участках, на которых должны были располагаться их дома, торчат редкие сваи. Другие вообще не начинали строить.
Строительный бум, который наблюдается сейчас в Удмуртии, во многом обеспечен в том числе дольщиками, поэтому документ, регламентирующий, кто из них будет в случае возникновения проблем считаться обманутым, крайне актуален.
Долгожданный документ
Согласно изменениям в федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», будет составлен реестр граждан, которые заплатили за строительство домов и остались без своих квартир.
Как говорят чиновники от строительства, официального документа, определяющего, кто же является на самом деле обманутым дольщиком, ждали давно.
- Определение понятия «обманутый дольщик» крайне необходимо, чтобы разграничивать меры поддержки, чтобы видеть, кого можно считать пострадавшим от деятельности нерадивых строительных компаний, - отмечает заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртии Анатолий Кловзник. - О таком документе мы говорим давно, множество писем писали в различные федеральные органы власти.
Сейчас, по его словам, в Удмуртии также нет определяющих понятие «обманутый дольщик» документов. Между тем в списки, с которыми обычно работают чиновники, включают обычно тех, кто таковым признан судом, а также тех, кто иски не подавал, но «о чьей судьбе в министерстве знают».
При этом комментировать готовящийся документ до его официального принятия замминистра отказался. Кто войдет в этот реестр, пока окончательно неясно. Однако планируется, что с вводом в оборот официального понятия у дольщиков должно появиться больше прав в спорах с застройщиками.
Известно, что критерии реестра обманутых дольщиков уже почти отобраны и сформулированы, их в ближайшее время направят на согласование. До сих пор таких критериев просто не было, а дольщики, оставшиеся не по своей вине без квартир, признавались потерпевшими, признание же в гражданах обманутых дольщиков до сих пор принимается в судах субъективно.
Выпали из определения
Предварительная версия реестра обманутых дольщиков может совсем не порадовать тех, кто обычно подпадал под эту категорию. Дело в том, что попасть в федеральный список смогут только те, кто заключал договор долевого строительства. Наличие других форм контрактов, получается, не станет определяющим. По словам Анатолия Кловзника, меньше половины нынешних обманутых дольщиков в Удмуртии заключали именно договор долевого строительства.
Сужать понятие обманутого дольщика, по мнению депутата Госсовета Удмуртии Вениамина Соломенникова, ошибочно.
- Это серьезный вопрос, который решать нужно аккуратно, - отмечает депутат. - По некоторым причинам люди оформляли разного рода документы, вкладывали при этом большие деньги. Закон должен вводиться в пользу расширения, а не сужения лиц, которые могут подпасть под его действие.
С ним согласен юрист-эксперт по жилищным вопросам РОО «Комитет по защите гражданских прав» Александр Балкин. Он считает, что введение понятия «обманутый дольщик» должно защищать тех, кто по каким-то причинам был обманут застройщиками.
- Сейчас суды определяют обманутых дольщиков как лиц, которые вложились в покупку квартир, но в настоящее время нет перспектив по завершению строительства дома, - поясняет эксперт. - Строители при этом оформляют совершенно разные формы договоров. Фактически для решения суда необходим договор долевого строительства и/или договор о покупке. Порой эти документы даже не зарегистрированы в Регпалате, хотя это должно быть обязательно, но суды обычно встают на сторону обманутых дольщиков.
По мнению председателя Общественной палаты Ижевска Людмилы Гуляшиновой, даже если часть нынешних обманутых дольщиков не попадут в федеральный реестр, конечную точку будет ставить суд.
- Безусловно, будут несогласные с определением, которое даст государство. Однако у них будет возможность оспорить в суде и по каким-то другим фактам доказать, что они действительно являются обманутыми дольщиками, - говорит эксперт. При этом Гуляшинова считает, что повышать уровень ответственности нужно и в отношении нерадивых руководителей строительных компаний, а также чиновников, вовремя не предотвративших мошенничества.
Не вмешивайтесь!
Между тем необходимость самого участия государства в решении проблем обманутых дольщиков вызывает у некоторых экспертов сомнения. Вроде как люди сами заключали сделки, отдавали свои деньги непонятным конторам, не читали договоров, а иногда и вовсе брали просто расписки. В итоге за их невнимательность, нерасторопность и наивность расплачивается государство.
- Мы постоянно путаем, в какой системе мы живем – капиталистической или социалистической, - считает депутат Госсовета Удмуртии, директор строительно-промышленной фирмы «Мастер» Юрий Бычков. - Попытка государства оказать помощь обманутым дольщикам – это социалистический подход, когда государство пытается вмешиваться в отношения двух субъектов – застройщика и покупателя квартиры. Если ты заключаешь договор долевого строительства – застрахуй его, изучи тщательно документацию, проект и только тогда ставь свою подпись. Стоит вспомнить также, что «кидают» обычно ненадежные, малоизвестные фирмы, у которых нет ни авторитета, ни большого строительного опыта за плечами. Если человек заключает договор с такой фирмой – это риск его самого, семьи, которая приняла такое решение. Если есть риск, то стоит застраховать такую сделку. Если дело не выгорит, можно вернуть потраченные деньги.
По мнению Юрия Бычкова, государство не обязано решать проблемы, возникшие в результате реализации условий такой сделки. Другое дело, государство должно создавать приемлемую среду, чтобы строительные компании могли нормально работать и развивать свой бизнес, считает эксперт.
- Чтобы получить землю под застройку, компаниям приходится годами ходить по разным инстанциям и преодолевать барьеры, созданные государством, вместо того чтобы нормально работать и строить. Эти барьеры в итоге и приводят к тому, что появляются обманутые дольщики, - у фирм не получается сохранить средства на стройку.
Вениамин Соломенников в этой части не согласен с коллегой. По его мнению, именно поэтому государство и должно нести ответственность за судьбу обманутых дольщиков.
- Люди обмануты строительными организациями, которые получили лицензию на деятельность со стороны государственных органов, - говорит народный избранник. - Они имеют разрешение на строительство жилых домов на выделенных для этого площадях. Более того, есть госорганы, обязанные следить за процессом возведения жилья. Значит, государство допустило, создало условия для появления таких недостроенных объектов и соответственно обманутых дольщиков. То есть государство участвует в субсидиарной ответственности.
При этом Вениамин Соломенников считает, что необходимо вносить изменения в законодательство, которые позволили бы исключить появление новых обманутых дольщиков, а руководители строительных фирм несли серьезную ответственность за такие преступления.
Как изменятся отношения государства и обманутых дольщиков, станет ясно через несколько месяцев. Из готовящегося реестра будет понятно, чьи интересы власти будут отстаивать в первую очередь - обычных людей, которые по незнанию или недосмотру выбрали сомнительные конторы, чтобы улучшить свои жилищные условия, или строительных компаний, которые в итоге могут освободиться от части выплат по ущербу, который они причинили.
«МК в Ижевске» будет следить за развитием событий.
