Связано ли это с подписанным в марте постановлением правительства РФ о запуске программы субсидирования ипотечного кредитования РФ, либо причины «оживания» имеют естественную природу и связаны с тем, что на весну в принципе приходится пик продаж?
Что происходит на рынке?
Итак, экономические колебания сделали свое дело -рынок недвижимости лихорадит под влиянием негативных факторов.
- Текущий год будет для отрасли крайне тяжелым, - сообщил нам руководитель службы маркетинга ООО «КОМОС-Строй» Марат Касимов. - Объемы продаж квартир в новостройках сократились почти в два раза. Соответственно, сократился рынок и для поставщиков материалов и для подрядчиков строительных работ. В этой ситуации существенно растут риски у малых застройщиков, которые одновременно строят не более 1-2 домов. На фоне отсутствия банковского проектного финансирования, отсутствие притока денег от долевых инвесторов может стать для таких застройщиков летальным.
Тем не менее, эксперты считают, что ситуация на рынке недвижимости не будет критичной.
- В ближайшие годы рынок недвижимости значительно не изменится, колебания цен не превысят 15 процентов -говорит Анна Ермакова, руководитель отдела продаж ООО СУ «Спецстрой», застройщик ЖК Речной в с. Завьялово. -Строительство новых жилых объектов будет продолжаться, дома будут сдаваться, конечно, при условии развития и, вообще, наличия доступной ипотеки.
- Вопреки некоторым прогнозам, первый квартал 2015 года показал, что застройщики Ижевска чувствуют себя достаточно уверенно: в этот период ими были выведены на рынок несколько проектов, причем в разных ценовых сегментах, - говорит Александра Черемных, руководитель отдела маркетинга и аналитики ГК «АССО-Строй», сертифицированный Российской Гильдией риэлторов аналитик-консультант рынка недвижимости. - Это говорит о том, что спрос на жилье со стороны горожан сохраняется. Во многом этому способствует стартовавшая недавно программа ипотеки с господдержкой, предусматривающая субсидирование ставок по ипотечным жилищным кредитам.
Представитель ГК «АССО-Строй» также отдельно прокомментировала ситуацию по ценам на жилье в Ижевске.
- Последние четыре года на рынке жилья Ижевска наблюдался уверенный рост как объемов строительства, так и цен предложения квартир, - сообщает Александра Черемных. - Так, впервые после кризиса 2008-2009г.г., новостройки подорожали в 2011 году – сразу на 9 процентов. В 2012 году рост цен был еще более существенным и составил в среднем 18 процентов. В последние два года рост цен замедлился и составил в 2013 году 4,4 процентов, в 2014 – 6,5 процентов. В первом квартале 2015 года наблюдались незначительные колебания средней цены предложения жилья на первичном рынке – в основном за счет вывода на рынок новых объектов. Тем не менее по результатам марта квартиры в новостройках предлагались к продаже в среднем по той же цене, что и в начале года, – 47 тыс. рублей за 1 кв.м.
Ипотека с господдержкой
Для решения существующих задач в отрасли, власти решили сделать ставки на ипотечное жилищное кредитование первичного рынка недвижимости. Причин для этого несколько.
Ипотека,как считают в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), в 2014 году продолжала оставаться самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Ведь с ее помощью на первичном рынке жилья совершалось не менее 40-50 процентов сделок.В этих условиях замедление темпов роста рынка ипотеки может оказать сейчас гораздо более ощутимое влияние на экономику по сравнению с ситуацией 2008-2009 гг.(прим. «Развитие рынка ипотечного жилищного кредитования и деятельность АИЖК», Выпуск №3, 2015 год ).
Поддержка же активного жилищного строительства, в свою очередь, даст новый импульс экономике и решит проблемы привлечения трудоспособного населения.
- С начала года рынок встал, поскольку многие банки объявили о прекращении выдачи ипотечных кредитов, некоторые кредитные учреждения значительно подняли ставки, - объясняет Анатолий Кловзник, заместитель министра строительства, архитектуры и жилищной политики Удмуртской Республики. - Учитывая ситуацию, Правительством РФ было принято решение о выделении 20 млрд рублей на компенсацию выпадающих доходов банков при снижении ставки по ипотечным кредитам. После подписания постановления Правительства РФ от 13.03.2015 N 220 уже несколько крупных банков подтвердили участие в данной инициативе. Это Сбербанк, ВТБ24, Уралсиб, АкБарс, Газпромбанк, Россельхозбанк. Почему крупные банки? Потому что по условиям программы ежемесячный оборот кредитной организации должен составлять не менее 300 млн рублей. Условиями программы являются минимальный первоначальный взнос не менее 20 процентов, процентная ставка не более 12.
Программа уже получила немало положительных отзывов, причем, и от региональных властей, и от застройщиков, и от банков.
- Мы знаем, что первичный рынок начал оживать после данных мер – говорит замминистра Минстроя УР. - Это абсолютно верное и продуманное решение, и мы можем его только приветствовать. Это даст возможность людям улучшать свои жилищные условия, строительному рынку работать, застройщикам продолжать строительство начатых объектов.
В АИЖК считают, что утвержденная программа позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства.
Представитель ГК «АССО-Строй» уверена, что стартовавшая недавно программа ипотеки с господдержкой способствует сохранению спроса на жилье со стороны населения.
- Безусловно, программа «Ипотека с господдержкой» простимулирует рост продаж жилищных кредитов и развитие строительной отрасли. Ставка 12 процентов, установленная в рамках программы, ниже средней ставки прошлого года. В 2014 году ставка была на уровне 12,75, - сообщает управляющий ВТБ24 в Удмуртии Екатерина Шумкова. - На сегодняшний день наш банк в Удмуртии принял 212 заявок на 302 млн рублей в рамках это программы. Выдано было 30 кредитов на 40 млн рублей.
Молодежная квартира
Власти республики, в свою очередь, тоже приняли меры по сохранению объемов строительства жилья в республике. В скором времени в Удмуртии будет действовать новая республиканская программа «Молодежная квартира», участникам которой будет выдаваться сертификат на частичное погашение ипотечного кредита, а квартиры предлагаться на 15 процентов дешевле средней рыночной цены по региону.
- Мы поставили условия, что те застройщики, которые хотят стать участниками программы, должны заключать соглашения, где будут прописаны объект, количество и стоимость квадратного метра – говорит Анатолий Кловзник. - Эта стоимость квадратного метра жилья должна быть не менее чем на 15 процентов ниже рыночной стоимости этого объекта. Мы установили «потолок» для Ижевска в 41 тыс. рублей за кв.м. Согласилось на участие в программе по республике порядка 10 застройщиков. Что касается банков, то с ними будет соглашение об информационном взаимодействии, поскольку мы денег им не даем и никаких финансовых обязательств перед ними не несем. Они просто будут предоставлять нам информацию о тех молодых семьях, которые прошли оценку платежеспособности по Постановлению Правительства Удмуртской Республики от 2 марта 2015 г. N 75. Ставки у банков должны быть в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.03.2015 N 220 не более 12 процентов.
Данную программу уже поддержали крупные кредитные учреждения и застройщики Удмуртии. Большие надежды на программу возлагают такие крупные застройщики как ООО «КОМОС-Строй» и ГК «АССО-Строй».
Советы бывалых
О том, какие нюансы необходимо учитывать при покупке жилья нам рассказали представители крупнейших застройщиков республики.
Главное, на что необходимо обращать внимание, по мнению наших экспертов, – это количество строящихся одномоментно строительных объектов– по этому критерию можно определить надежность застройщика. Также, немаловажно наличие у застройщика уже сданных в эксплуатацию домов и, конечно, анализ проектной декларации, где можно проверить финансовое состояние девелопера.Информацию о застройщике можно найти на официальных сайтах строительных компаний, их страницах в социальных сетях, а также познакомиться с отзывами, к примеру, на городских интернет-форумах. Такой анализ позволит выяснить, соблюдает ли застройщик свои обязательства перед дольщиками по срокам строительства дома, а также отвечают ли построенные им объекты условиям договора долевого участия.
- Если застройщик предлагает вам «вкусную» схему приема вашей старой квартиры в счет оплаты за квартиру в новостройке, с проживанием в вашей квартире до окончания строительства, - говорит Марат Касимов.- Выглядит все, действительно, «вкусно». Вы покупаете новую квартиру, продаете свою застройщику, вновь арендуете ее у застройщика и живете в ней до сдачи новой квартиры. Однако в этой схеме нет одной важной детали – денег на строительство. Без денег дом построить невозможно! В случае замораживания строительства, а такая ситуация в данной схеме практически неизбежна, застройщик просто расторгнет с вами договор аренды, и вы останетесь на улице. Ваша квартира – уже не ваша, а квартира в новостройке существует пока только на бумаге, в виде права требования. Помните, что стабильные застройщики расплачиваются со своими подрядчиками всегда своевременно! А для этого, они должны своевременно получить оплату за квартиру от своего долевого инвестора, то есть – от вас.
- При покупке квартиры в новостройке не стоит гнаться за низкой ценой – согласна Александра Черемных. - Следует внимательно изучить цены на квартиры в сопоставимых по качеству и местоположению домах. Если предложение от какого-либо застройщика "подозрительно" дешевле остальных – это повод задуматься, так как себестоимость строительства в среднем по рынку одинакова и подобный демпинг свидетельствует скорее не о щедрости строительной компании, а об отсутствии планов по достройке объекта в принципе.
Прогнозы, как известно, дело не благодарное, особенно в существующих политических и экономических условиях, однако, очевидно то, что этот сектор экономики будет жить.
